Parlons de l’achat en démembrement

Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, savoir :

L’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien,

Le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien,

L’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).

Ces trois notions cumulées forment la pleine propriété et si l’on les sépare, on parle alors de démembrement de propriété. L’usus et le fructus forment l’usufruit et l’abusus la nue-propriété.

Vous pouvez démembrer la propriété d’un bien que vous détenez et en transmettre la nue-propriété grâce à une donation, sans avoir besoin de respecter un délai de détention.

Aussi vous pouvez acquérir un bien en pleine propriété et décider instantanément d’en donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper votre transmission.

Il existe une alternative  qui consiste à acquérir le bien à l’origine en démembrement.

Comment valorise-t-on l’usufruit ?

L’usufruit se valorise en fonction de l’âge, il est de 10 % pour les personnes de plus de 91 ans, il est de 20 % pour les personnes de moins de 91 ans, il est de 30 % pour les personnes de moins de 81 ans, il est de 40 % pour les personnes de moins 71 ans, il est de 50 % pour les personnes de moins de 61 ans, etc…

Quels sont les avantages d’acheter directement en démembrement?

Les avantages sont multiples, d’une part cela vous évite un acte de donation et les frais afférents.

D’autre part, ce montage permet à un nu propriétaire et ou à un usufruitier d’accéder à la propriété. En effet l’investissement est « allégé »  chacun payant sa quote part.

Enfin,  l’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété au décès de l’usufruitier, ainsi on évitera également un acte de succession et des droits de mutation sur la revalorisation du bien.

Et l’IFI ?

L’usufruitier devra déclarer la pleine propriété du bien dans son patrimoine, dans la mesure où il est éligible à cet impôt.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Compte tenu du gain, l’administration fiscale veille.  Le nu-propriétaire doit toutefois être en mesure de justifier qu’il a financé l’achat avec ses fonds personnels. Ce peut être fait par un prêt bancaire ou une donation de somme d’argent régulièrement enregistrée.  A défaut le fisc considérera que le bien appartient en pleine propriété à l’usufruitier.

Le but est d’éviter la requalification de cette acquisition en donation déguisée par l’usufruitier.

L’usufruitier doit survivre au moins trois mois après l’acquisition, à défaut le bien entrera également dans la succession.

Prenons un exemple :

Monsieur et Madame MARTIN,  âgés de 59 ans chacun, souhaitent acquérir avec leurs trois enfants une résidence secondaire en démembrement évaluée à 300.000 €.

(Compte tenu de leurs âges, les époux MARTIN ont un usufruit évalué à 50 %)

Les parents doivent financer l’usufruit soit : 300.000 x  50 % = 150.000 €.

Et les enfants la nue-propriété soit 300.000 x 50 % = 150.000 €.

Les époux MARTIN  peuvent donner à chacun des enfants la somme de 50.000 € sans fiscalité, soit par une donation de somme d’argent classique, soit par un don exceptionnel de somme d’argent.

Au décès des parents, les enfants seront propriétaires d’un tiers chacun de la maison, sans aucune formalité à effectuer.

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner sur ce sujet.