Louer son logement pour arrondir ses fins de mois

Grâce à internet, sur des sites comme Airbnb, louer son logement principal ou secondaire à des touristes pour arrondir ses fins de mois n’a jamais été aussi facile. Encore faut-il en connaître les règles du jeu. Sous prétexte de flou juridique, de nombreux particuliers passaient sous silence les revenus issus de ses locations. Mais plusieurs lois de finance sont venues clarifier cette pratique. Les règles du jeu sont désormais clairement établies. Il n’est plus donc possible « d’oublier ces rentrées d’argent ».

Voyons dans les grandes lignes comment cela fonctionne pour louer en toute légalité.

Sachez d’abord que tous les revenus tirés des locations de la résidence principale ou secondaire sont imposés dès le 1er euro à l’exception de ceux de la résidence principale du moment où ils n’excèdent pas 760 euros par an.

Commençons par les démarches à effectuer avant de louer

Je veux louer ma résidence principale

Si vous louez votre résidence principale moins de 120 jours par an et que vous en êtes propriétaire, vous n’avez aucune déclaration ou autorisation particulière à effectuer.  Si vous êtes locataire, pensez à demander l’accord de votre bailleur. Sinon, votre bail pourrait être résilié.

Je veux louer ma résidence secondaire

La procédure est contraignante (demande de changement d’usage) dans les zones où l’offre de logements ne suffit plus à répondre à la demande, c’est à dire dans certains départements et grandes villes . En dehors de ces cas, vous devez effectuer simplement deux démarches :

Vous inscrire à la mairie dont dépend le bien loué comme loueur en meublé (formulaire Cerfa n° 14004*02), et déclarer l’activité à votre centre des impôts (formulaire Cerfa n°11921*03). Si c’est un appartement situé dans une copropriété, assurez-vous que le règlement de copropriété autorise la location meublée touristique.

Ensuite, voyons ce que je vais payer en impôts sur les revenus encaissés

Si tous les revenus sont imposés dès le 1er euro dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en revanche vos obligations sociales et fiscales dépendent du montant des loyers encaissés.

Pour les obligations sociales

Si les revenus sont inférieurs à 23 000 € pas de cotisations sociales à acquitter (au-delà affiliation au régime social des indépendants (RSI) et versements de cotisations sociales).

Par contre vous serez redevable des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 15,5 % sur la part taxable de vos bénéfices. Ces prélèvements sont effectués automatiquement en même temps que l’impôt sur le revenu.

Pour les obligations fiscales
Si les revenus ne dépassent pas 33 100 €

Vous pouvez opter pour le régime fiscal dit « micro BIC » (pour « bénéfices industriels et commerciaux »), qui est le plus simple. Vous reportez le total de vos recettes sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu « professions non salariées » (2042 C Pro) à la ligne 5ND. Vous serez imposé au barème de l’impôt sur le revenu, après abattement pour frais automatique de 50 % (abattement minimum de 305 euros). Si vous remplissez les conditions de ressources (si les revenus de votre foyer fiscal n’ont pas dépassé 26 818 € en 2015 plus 50 % par part supplémentaires) et que vous avez opté pour le prélèvement forfaitaire libératoire (au taux de 1,7 %), inscrivez vos recettes à la ligne 5TB.

Vous pouvez aussi opter pour le régime dit « réel ». Dans ce cas, reportez le montant de vos recettes sur la déclaration professionnelle 2031-SD («  Bénéfices industriels et commerciaux »). Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges sur la même déclaration. Ne choisissez cette option que si le total de vos charges et de vos amortissements potentiels excède le montant de l’abattement.

Si les revenus dépassent 33 100 €

Vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Reportez le montant de vos recettes sur la déclaration professionnelle 2031-SD (« Bénéfices industriels et commerciaux »). Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges sur la même déclaration.

Notez enfin et ce n’est pas anodin, que si vous passez par une plateforme collaborative comme par exemple Airbnb, elle se sont engagées à communiquer à l’administration fiscale les revenus encaissés par leurs utilisateurs, à partir de 2019.

Pour finir et avant d’illustrer tous cela par un exemple, précisons que la location de chambres d’hôtes ou de gîtes relève d’un régime spécifique non abordé dans cet article. Pour tout renseignement complémentaire, les experts de l’Espace Conseil Epargne se tiennent à votre disposition à l’adresse suivante : espace.conseil.epargne@lefil.com ou par téléphone au 05 62 44 74 90.

Exemple représentatif de Serge et d’Odile qui louent occasionnellement leur résidence principale (le revenu moyen en France de cette pratique est de 2 100 €). Cliquez sur l’image pour agrandir.