Immobilier 2013 : les prix baissent faiblement

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Après une année 2012 qui s’est avérée être particulièrement délicate pour le marché immobilier quel atterrissage pour 2013 ?
A la différence d’autres pays européens (Italie, Espagne, Irlande..) et contrairement aux prévisions, il n’y a pas eu de réelle correction du marché et les ajustements des prix sont encore timides.

Le marché résidentiel neuf devrait voir le volume de ses ventes se stabiliser cette année et le nombre de transactions devraient être équivalent à celui de 2012.
On note une très légère progression du segment « investisseurs » qui devrait représenter 46% des transactions contre 44 % en 2012. Le dispositif Duflot peine à s’installer, la réduction d’impôt incitative de 18% ne suffit pas toujours à décider les investisseurs face aux contraintes renforcées en terme de plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Comme les logements neufs bénéfcient toujours du prêt à taux 0, la part des  primo accédants reste encore relativement importante.
Le stock de logement neuf progresse du fait du faible volume des transactions et ce malgré le ralentissement des mises en chantier observé depuis 2012. Le délai moyen d’écoulement est proche de 14 mois contre 7.7 mois sur la période 2000-2010.
Les prix devraient reculer mais faiblement du fait des contraintes de coût de construction exigées par les normes environnementales et un prix du foncier toujours élevé.

Le marché résidentiel ancien devrait encore se contracter cette année avec un recul du nombre de transactions plus limité, attendu à -6% par rapport à l’année précédente.
Contrairement à la tendance générale, le nombre de ventes en Ile de France progresse porté par les investisseurs étrangers et une offre plus contrainte.
Les prix sont encore orientés faiblement à la baisse (-1.4% sur l’ensemble du territoire sur un an) avec des contrastes importants selon les régions et on constate même des hausses de prix significatives dans certaines villes moyennes comme Toulon, St Etienne, Limoges, Besançon…
Si l’on examine la situation de la région Aquitaine et selon les informations des notaires, l’activité immobilière est repartie depuis le mois de septembre sur l’ensemble de ses départements. La baisse des prix est variable selon les secteurs mais se situe autour de 3% en moyenne.

Concernant le marché immobilier d’entreprises, la demande a ralenti et les niveaux de transactions restent au plus bas, les investisseurs sont très sélectifs et ne s’intéressent qu’aux emplacements de premier choix dits « prime ». Néanmoins, ce marché présente une alternative intéressante pour les investisseurs avec des rendements attractifs face aux taux longs qui demeurent faibles. L’acquisition au travers de parts de SCPI permet de contourner la contrainte du montant de l’investissement, ce marché est généralement peu accessible en direct pour un particulier.

Le marché immobilier français bénéficie des fondamentaux structurels favorables bien connus  :
– volonté d’accéder à la propriété, avec un taux de propriétaires en France autour de 60% alors qu’il dépasse 70% en moyenne en Europe
– phénomènes sociétaux de décohabitation
– effet valeur refuge de la pierre permettant la préparation de différents projets de vie comme les études des enfants, la retraite, la dépendance…

A contrario, l’environnement économique morose, le niveau de chômage élevé, la baisse du pouvoir d’achat et les différentes mesures fiscales sont autant d’éléments défavorables qui ne portent pas le marché.

Alors l’investisseur hésite, retarde, diffère ses projets en attendant des conditions plus propices… De l’autre côté, le propriétaire a perdu ses repères fiscaux, il n’est pas prêt à baisser son prix et l’attentisme prime.

Cependant, certaines mesures en place ou à venir doivent les inciter à agir et réagir !

L’abattement exceptionnel de 25% sur les plus values réalisées lors de la vente d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire accordé jusqu’au 31/08/2014 ainsi que la  future suppression des abattements pour durée de détention pour les cessions de terrains à bâtir à compter du 01/03/2014 (projet de loi de Finance 2014) devraient inciter les propriétaires à devenir vendeurs.

La hausse des droits de mutation à titre onéreux (taxe départementale +0.7%) prévue dans le projet de loi de Finances 2014 (devant intervenir au premier trimestre 2014) ainsi que la remontée des taux de crédit amorcée cet été et qui devrait se poursuivre sous la pression de la hausse des taux américains et la dégradation de la note française sont autant d’éléments susceptibles d’encourager un acte d’achat rapide.

Certes le prix est une variable d’ajustement du marché mais il n’est qu’un élément de la transaction qui doit être placé dans un contexte plus global de stratégie patrimoniale et en immobilier comme dans beaucoup de domaines le pire est bien souvent de ne rien faire…

La France ne connait pas la correction constatée dans d’autres pays, nous ne sommes pas sur un phénomène de bulle mais sur un marché qui consolide. Pour l’ancien nous revenons à un niveau normal de transactions sans fort recul des prix et pour le neuf, nous sommes plutôt sur une stabilisation des ventes avec une très légère baisse des prix.

 

Les indicateurs des marchés immobiliers français

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  1. L’immobilier connait des hauts et des bas depuis deux ans déjà et le cas n’a fait qu’empirer cette année. La baisse des prix est très marquée avec la baisse des taux en bonus. Pourtant, paradoxalement, le nombre de transactions diminue, les investisseurs hésitent. Le fait est, à mon avis, que les nouvelles reformes n’aident pas beaucoup et les conditions fiscales deviennent de plus en plus dures.