Immobilier d’entreprise : le bail à construction

Comment financer l’immobilier de son entreprise ? Utiliser les fonds propres de la société d’exploitation, avoir recours à un crédit bancaire classique, passer par un crédit-bail… les solutions sont nombreuses. Mais il existe une alternative moins connue : le bail à construction. Cet article a pour objectif de présenter de manière synthétique ce dispositif au travers d’un exemple concret :

Madame Martin, 25 ans, hérite d’un terrain constructible en pleine propriété. Elle n’a pas la volonté ni les moyens financiers d’y faire édifier un bâtiment. 

Monsieur Durand, 30 ans, travaille dans la restauration depuis ses 16 ans. Fort d’une expérience réussie dans ce domaine, il décide de se lancer dans l’aventure de l’entrepreneuriat au travers d’une société : la SARL DURAND. Il a créé un nouveau concept qui requiert un bâtiment spécifique. Il ne parvient pas à trouver un bien à louer adapté. Les ressources financières dont il dispose ne lui permettent pas à la fois d’acheter un terrain et de construire les murs d’exploitation.

Le terrain de Madame MARTIN est parfaitement situé pour lancer l’activité de Monsieur Durand. Les deux personnes se rencontrent et décident de mettre en place un bail à construction d’une durée de 30 ans.

Un exemple illustré de bail à construction

En quoi consiste un bail à construction ?

Régi par les articles L. 251-1 et suivant du Code de la Construction et de l’Habitation, il s’agit d’un bail de longue durée faisant intervenir deux parties :

  • Le bailleur : propriétaire du terrain. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une société. Dans notre exemple il s’agit de Madame MARTIN.
  • Le preneur : locataire qui s’engage à construire, réhabiliter ou à améliorer des bâtiments sur le terrain du bailleur. Il s’engage également à maintenir les constructions en bon état. Il paye un loyer qui est révisable tous les trois ans (son montant dépend du revenu brut de l’immeuble). Dans le cas présenté, il s’agit de la SARL DURAND.

Le preneur (le locataire) est considéré propriétaire des constructions pendant la durée du bail. Puis au terme, la propriété est transférée au bailleur. La durée du bail peut être comprise entre 18 et 99 ans.

Quel est l’intérêt de ce dispositif ?

Pour le preneur : il n’a pas besoin d’acheter le terrain, ce qui limite le besoin de financement à la construction des murs d’exploitation de l’entreprise.

Pour le bailleur : propriétaire du terrain, il tirera profit de la plus-value apportée à son bien au terme du bail par le transfert de la construction dans son patrimoine. Dans notre exemple, au bout de 30 ans, Madame MARTIN se retrouvera propriétaire du terrain et du bâtiment professionnel (que M. DURAND s’est contractuellement engagé à entretenir en bon état). Le dispositif lui aura permis de valoriser son patrimoine à faible coût. Elle pourra par exemple louer le bâtiment pour se constituer un complément de revenu à sa retraite.

Situation du bailleur après 30 ans, à la fin du bail à construction

Comment l’opération est-elle traitée au niveau comptable ?

Les constructions édifiées par le preneur correspondent à des immobilisations inscrites à l’actif du bilan. Ces immobilisations corporelles sont par nature amortissables. La durée de l’amortissement est généralement calculée sur la durée du bail de sorte qu’à l’échéance, la valeur nette comptable soit nulle.

A la fin du bail, le preneur perd la propriété des constructions et ne peut donc plus les faire figurer à l’actif de son bilan. Mais en principe, la construction doit être totalement amortie.

Au niveau du compte de résultat, les loyers payés au bailleur sont comptabilisés dans le poste des charges externes. Les intérêts d’emprunt afférents à la construction du bâtiment dans le poste des charges financières.

Si le bailleur avait été une personne morale, le terrain aurait été inscrit à l’actif du bilan. Durant la période de location, les loyers auraient été comptabilisés en produits sur le compte de résultat.

Quelle est la fiscalité pour chaque partie signataire du bail à construction ?

Pour Madame MARTIN : au cours de la vie du bail, les loyers perçus sont fiscalisés dans la catégorie « Revenus fonciers ». Après un abattement de 30 % (option micro foncier), ils seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu auxquels se rajoutent des prélèvements sociaux de 17.2 %.

A la fin du bail, les constructions édifiées par la SARL DURAND reviennent à Madame MARTIN sans indemnité. Selon l’article 33 ter.II du CGI, cet avantage constitue, pour le bailleur, un revenu foncier imposable.

Mais d’une part, le texte prévoit expressément de valoriser ce revenu au coût de revient des constructions pour le preneur et non à la valeur réelle des constructions au moment du transfert.

D’autre part, le transfert des constructions au bailleur ne donne lieu à aucune imposition si la durée du bail est au moins égale à 30 ans.

Entre 18 et 30 ans, un abattement de 8 % par an au-delà de la dix-huitième année, sur le prix de revient est appliqué (art. 2 sexies de l’annexe III au CGI).

Par exemple, si le bail à construction conclu entre Madame MARTIN et la SARL DURAND avait prévu une durée de 22 ans, pour un coût de revient de 300 000 €, le revenu imposable du bailleur aurait bénéficié d’un abattement de 8 % x (22 -18) = 32 %. Soit un revenu imposable de 300 000 x 32 % = 96 000 €.

L’imposition peut être étalée sur 15 ans.

Que se passe-t’il en cas de résiliation anticipée ?

Le risque de résiliation anticipée du bail à construction constitue un inconvénient majeur du dispositif.

En effet, imaginons que Madame MARTIN et la SARL DURAND décident de résilier le bail initialement conclu sur 30 ans au bout de 22 ans. Comme explicité précédemment, le transfert de la propriété des murs du restaurant à Madame MARTIN va créer un revenu imposable de 300 000 €. Mais elle ne pourra vraisemblablement pas bénéficier de la décote des 8 % par an au-delà de la dix-huitième année. C’est alors un revenu imposable de 300 000 € que devrait déclarer Madame MARTIN !

Pour aller plus loin, imaginons que Madame MARTIN et Monsieur DURAND souhaitent au bout de 22 ans de bail vendre le terrain et les murs à un unique acquéreur. On pourrait penser que la résiliation du bail est évitée. Attention : la jurisprudence a jugé à plusieurs reprises que la cession simultanée, par le bailleur et le preneur, de leurs droits à un même acquéreur produit les mêmes effets qu’une résiliation anticipée(CE 21 novembre 2011, n°340778, CE 18 janvier 2012, n°340790).

De même, la cession du terrain par le bailleur au profit du preneur est analysée comme une résiliation anticipée (CE 7 février 2007, n°288067).

On comprend alors aisément que le bail à construction constitue un outil performant à la condition de respecter la durée des 30 ans.

 Le bail à construction est un outil juridique présentant de nombreux avantages à la fois juridiques, fiscaux et patrimoniaux à condition de conclure un contrat parfaitement adapté à la situation et aux aspirations des deux parties : bailleur et preneur. La durée des 30 ans doit être respectée pour éviter un coût fiscal relativement important. Toutefois, précisons que ce type de bail peut être conclu entre un bailleur (personne physique) et une société (preneur) appartenant à cette même personne. Dans ce cas, l’inconvénient lié à la durée peut paraître moins pesant.