La rentabilité de l’immobilier en 2018, on en parle !

 

La loi de finances de 2018 a eu un impact important sur les revenus du patrimoine (intérêts dividendes et plus-values), en effet ces derniers sont par principe imposés au PFU au taux de 30 % (savoir 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) ou sur option à l’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux . Pour mémoire, les tranches de l’impôt sur revenu sont de 14 %, 30 % ,41 % et 45 %,  de sorte que plus le contribuable est dans une tranche élevée plus le PFU est une aubaine pour lui.

Et l’immobilier dans tout cela ? Comment est-il imposé ?

Les revenus fonciers ont été exclus de la flat tax, ils restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu,  auxquels on ajoute les prélèvements sociaux qui sont passés de 15,5 % à 17,2 %. L’imposition est donc assez importante pour les tranches marginales d’imposition élevées.

Sans oublier l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), le gouvernement a supprimé l’ISF au profit de l’IFI, dans la mesure où le patrimoine immobilier est supérieur à 1.300.000 €.

Enfin, en cas de cession d’un bien immobilier, la plus-value immobilière est due pour les cessions avant les 22 ans (et 30 ans pour les prélèvements sociaux), hors résidence principale. L’augmentation des prélèvements sociaux a donc un impact important. Le taux d’imposition est de 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Compte tenu de cette fiscalité faut-il encore investir dans l’immobilier ?

Notre stratégie est la diversification, un patrimoine « équilibré » comprend forcement de l’immobilier locatif.  Il est cependant indispensable avant toute acquisition de prendre en compte tous les éléments ci-dessus, afin de faire une étude complète de rentabilité.

L’impact fiscal n’est jamais neutre,  il est cependant rarement pris en compte pour le calcul de la rentabilité d’un bien.

L’immobilier reste un des investissements préférés des français, mais il ne faut pas oublier que lorsqu’on perçoit un loyer, il n’est pas « net » et dans bien des cas, il est taxé à plus de 50 %.

Y’a t’il une alternative ?

La fiscalité des revenus immobiliers peut être importante, comme nous venons de le voir…une des alternatives peut être l’impôt sur les sociétés, elle mérite réflexion.

En effet, en passant par une structure telle qu’une SCI, le contribuable à la possibilité d’opter à l’impôt sur les sociétés, qui présente l’avantage de permettre d’amortir le bien donc de diminuer la base imposable.

Ainsi, si vous optez pour cette solution, la taxation sera de 15 %( bénéfice inférieur à 38.120 €), puis 28 % (entre 38.120 € et 500.000 €) et 33,33 % (au-delà de 500.000 €). Le taux de cet impôt devrait diminuer d’ici 2022 à 15 et 25 %.

L’imposition se fait donc au niveau de la société et dans la mesure où l’un des associés souhaite percevoir des fonds, il prélèvera des dividendes, qui pourront être soumis au PFU à 30 % ou sur option à l’impôt sur le revenu.

Il est cependant important de préciser qu’en cas de cession d’un bien détenus par une société à l’impôt sur les sociétés, la plus-value de cession est soumise à ce même impôt. Cette taxation est souvent très importante, comme le bien a été amorti, la base taxable est souvent au prix de vente.

La facture fiscale est donc plus allégée tout au long de la détention du bien mais s’alourdit généralement fortement à la cession

Enfin, les parts de la SCI seront soumises à l’IFI, tout comme le bien détenu en propre.

Existe-t-il d’autres pistes pour améliorer la rentabilité?

Arbitrer son immobilier ; même si cela parait beaucoup moins évident que l’arbitrage tel que l’on peut le connaitre sur un compte de titres ou sur un PEA. Il faut savoir vendre son immobilier devenu moins rentable ou dont la situation n’est plus opportune …. pour réinvestir … mieux ou différemment.

Entretenir son immobilier ; en général le « neuf » se loue mieux ou plus rapidement que l’« ancien »… La préférence des locataires est de s’installer dans un habitat de bonne qualité et entretenu. Il faut donc investir dans son parc locatif, afin qu’il ne se dégrade pas et qu’il reste attractif.
Tout en améliorant la qualité de votre immobilier, vous optimisez la fiscalité (déductibilité des travaux) et vous pouvez profiter de financements à des taux très attractifs.

Et l’immobilier papier ? via des SCPI ou dans de l’assurance vie ? Ces investissements ont pour avantages d’offrir une diversification sectorielle et géographique difficilement accessible pour un particulier avec des rendements souvent supérieurs et en limitant les contraintes de gestion.

En conclusion, l’investissement immobilier reste un investissement incontournable, cependant avant toute acquisition il est important de l’intégrer dans votre stratégie patrimoniale globale et d’envisager les solutions les plus optimisantes adaptées à votre situation. Nous sommes à votre disposition pour réaliser une étude personnalisée.