Le devenir du patrimoine immobilier dans une succession

Dans le dénouement d’une succession, les biens immobiliers sont les seuls actifs dont vous ne connaissez pas la valeur immédiate et qui nécessiteront une évaluation, une expertise pour donner la valeur de référence à la succession.
Au contraire des avoirs financiers ou des dettes, dont la valeur est donnée précisément au jour du décès.

2 possibilités existent pour valoriser les biens immobiliers :

  • Vous pouvez demander une estimation à une agence immobilière ou au notaire chargé de la succession.
    Choisissez de préférence une agence immobilière géographiquement proche du bien à estimer, gage d’une meilleure connaissance du marché. Nos filiales Square Habitat et CARMEN immobilier peuvent réaliser ces expertises pour votre compte.
    Prévoyez de leur fournir les derniers avis de taxe foncière et habitation, ces documents pourront les aider dans leur étude.
  • En cas de litige entre héritiers ou pour des patrimoines très conséquents, un expert auprès des tribunaux peut aussi être nommé.

L’estimation du bien est essentielle et doit être réalisée avec soin car elle génère l’assiette de taxation aux droits de succession. 

A savoir, certains biens immobiliers ne sont pas intégrés dans l’assiette fiscale de la succession :

  • Les biens immobiliers démembrés, qui ont fait l’objet d’une donation antérieure au décès en nu-propriété.
  • Certains avantages matrimoniaux consentis au conjoint survivant

D’autres bénéficient d’une réduction de taxation, comme la résidence principale du défunt qui se voit appliquer un abattement de 20% de la valeur brute du bien s’il s’agit du domicile familial et qu’il abrite toujours le conjoint survivant, le partenaire pacsé et/ou des enfants mineurs.

3 possibilités quant au devenir des biens de la succession : 

  • La cession des biens immobiliers et répartition du prix de vente entre les héritiers.
    Dans ce cas, outre les droits de succession, les héritiers seront aussi imposés sur la plus-value éventuelle de cession.Si les héritiers sont sûrs de vouloir vendre les biens immobiliers, autant acter une vente dans les 6 mois du délai laissé pour régler les droits de la succession. En effet, cela permettra de calculer les droits de succession sur le prix de vente exact du bien au lieu d’une simple estimation, qui pourrait être supérieure au prix de vente réel.
  • La conservation du bien immobilier en indivision entre les héritiers : le bien est alors à l «’usage » de tous et chacun doit participer au frais d’entretien et profite des revenus du bien, selon sa quote-part dans la succession.
    Nous conseillons, pour une meilleure lisibilité sur la gestion du bien, d’ouvrir un compte en indivision qui recevra l’ensemble les revenus éventuels et où seront payées toutes les charges.
    Cette situation n’est pas figée et vous pouvez sortir de l’indivision à tout moment.
    Ce mode de propriété “partagée” vaut plutôt pour les biens de famille de type résidence secondaire.
  • Enfin, le partage des biens entre les héritiers :
    Il n’y a aucune imposition de plus-value et le partage évite l’indivision … .
    Mais, le partage peut nécessiter le paiement d’une soulte : si le bien immobilier a une valeur supérieure aux autres actifs de la succession, l’héritier qui recevra le bien immobilier devra verser aux autres une soulte permettant d’équilibrer une répartition économique équitable.

Dernier point d’attention : certains propriétaires terriens de longue date ne se sont jamais souciés de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Ils peuvent alors laisser une bien mauvaise surprise à leur héritiers, car la valorisation des biens immobiliers à la succession peut générer un redressement  au titre de cet impôt.
En effet, compte tenu de la valorisation forte de l’immobilier sur les 20 dernières années, notamment sur les biens détenus en front de mer au pays basque, certains biens se sont considérablement évalués …. et de bonne foi, les déclarations I.S.F. peuvent avoir été omises. En règle générale, le redressement est réalisé sur les 3 années précédant le décès.

Philippe QUINTANA, conseiller en gestion de patrimoine Espace Conseil Succession.
Anne-Marie CESARI, marché de la clientèle épaulée