LE MARCHÉ IMMOBILIER POURRAIT ENREGISTRER UNE LÉGÈRE INFLEXION EN 2017 ET 2018

Après avoir dressé le bilan de l’an passé, Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole S.A., expose les raisons qui pourraient entraîner un ralentissement du marché immobilier sur les deux prochaines années.

COMMENT S’EST COMPORTÉ LE MARCHÉ IMMOBILIER EN 2016 ?

Le marché résidentiel français a connu une année record en 2016 puisque les ventes se sont accrues de 9,3 % à 1,107 million d’unités. Les points hauts de 2006-2007 ont été dépassés dans l’ancien avec 848 000 transactions (+6,4 % par rapport à 2015), et égalés dans le neuf promoteur avec 125 000 ventes (+20 % par rapport à 2015). Quant aux maisons individuelles (hors lotissements réalisés par les promoteurs), l’augmentation des ventes est de 19,5 % à 134 000 constructions, n’atteignant toutefois pas les points hauts précédents.
Après quatre ans de baisse, les prix des logements anciens ont commencé à se redresser en moyenne de 1,5 % sur un an, avec une hausse de 4,3 % à Paris, de 2,6 % en Île-de-France et de seulement 1 % en province. Cette accélération reste toutefois modérée au regard du dynamisme des transactions.

LE BOOM ENREGISTRÉ EN 2016 EST-IL ATYPIQUE ?

La bonne tenue du marché s’explique en grande partie par des taux de crédit à l’habitat historiquement bas qui ont entraîné des effets d’aubaine. Mais aussi des mesures de soutien au logement neuf avec un prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants nettement renforcé et le dispositif d’investissement locatif Pinel.
Le boom n’est donc pas un cycle de reprise classique lié à des niveaux de prix très attractifs, à une conjoncture économique porteuse et à des taux d’intérêt bas.

QUEL EST VOTRE SCÉNARIO POUR 2017 ?

Après avoir été soutenus en début d’année dans l’ancien, les volumes de transaction pourraient se replier légèrement au second semestre pour finir en baisse de 3% à 820 000 ventes environ. Alors qu’ils devraient être stables dans le neuf grâce à la prorogation du dispositif Pinel et du PTZ.
L’augmentation des prix de l’ancien devrait être un peu plus forte qu’en 2016, de l’ordre de 3 à 4%. Avant de ralentir légèrement en 2018, comme le nombre de transactions.
Enfin, nous n’attendons aucune inflexion majeure sur le plan macroéconomique. La croissance va demeurer modérée à 1,4 % en 2017 et 1,5 % en 2018. De même, le taux de chômage n’enregistrera pas une forte diminution. Autant d’éléments qui auraient pu avoir un effet positif sur le marché de la pierre.

QU’EST-CE QUI POURRAIT INFLUER SUR CE MARCHÉ ?

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers seront le principal facteur de l’évolution du marché immobilier en 2017 et 2018. Les crédits étant essentiellement à taux fixe, et d’une durée de 10 ans, ils dépendent fortement des emprunts d’État à 10 ans (OAT 10 ans). Or ces derniers ont amorcé une lente remontée fin 2016, entraînant dans leur sillage une légère hausse des taux de crédit habitat. Toute la difficulté est d’en prévoir l’ampleur. A fin 2017 et 2018, nous prévoyons un OAT à 10 ans respectivement à 1 % et 1,4 %. La question est alors de savoir comment cela va se répercuter dans les crédits immobiliers. Pour rappel, une hausse du taux de crédit de 1 % représente une croissance des prix d’environ 8 % à 10 %. De plus, les hausses de prix devraient un peu accélérer. Ce double mouvement de hausse des taux et des prix entamerait la capacité d’emprunt et provoquerait une dégradation de la solvabilité de certains ménages, d’où une légère baisse des ventes.