L’immobilier Français est-il trop cher ?

paris.immo2L’immobilier est un sujet particulièrement vaste où chacun a une perception bien à lui. C’est aussi et surtout le principal patrimoine des ménages Français. Loin de nous donc l’idée de résumer l’ensemble sur quelques pages, il s’agit surtout de partager avec vous certains éléments passés, présents et futurs impactant les prix de l’immobilier en France.

A titre d’information voici la performance des grandes classes d’actifs en France depuis 1950, performance déduite de l’inflation, l’immobilier y tient une place honorable (notre graphique n’est volontairement pas « à la juste échelle » afin de pouvoir distinguer les variations de toutes les classes d’actifs et pas seulement celle des actions).

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On peut noter qu’entre 1968 et 1998, soit 30 ans, l’immobilier Français ne s’est apprécié que de l’inflation, faisant de lui le placement le moins rentable sur la période (avec l’or). Malgré la croyance répandue que l’immobilier a fortement monté dans ces années là, ce n’était donc que de l’inflation. Les hausses réelles de la valeur de l’immobilier sont sur les périodes 1954-1968 et 1998-2008.

Le point central du débat depuis deux ans : l’immobilier Français est il trop cher ? Et si oui, trop cher par rapport à quoi ? Et quelles sont ses perspectives ?

Le premier élément de réponse semble être celui des salaires, comment ont évolué les prix de l’immobilier par rapport aux salaires ? Autrement dit : la hausse était-elle justifiée par une hausse des salaires ou par d’autres facteurs ? Comment nos voisins Européens et notamment l’Allemagne ont vu évoluer leur immobilier dans les années passées ?

Sur le graphique ci-dessous vous verrez l’évolution des prix par rapport aux revenus dans les 4 grands pays de la Zone Euro, la moyenne de long terme étant à 100. 0001

Sur la période les prix immobiliers ont monté beaucoup plus vite que les salaires en France, en Espagne et en Italie, tandis que l’Allemagne était dans une situation inverse. On voit aussi que les prix de l’immobilier Français sont les plus élevés si on les ramène aux revenus. Mais surtout on voit que les prix sont très éloignés de leur moyenne de long terme et pour le moment aucun ajustement réel ne s’est produit, en tout cas pas de l’ampleur de ce qu’on pourrait attendre en regardant les fondamentaux.

Si nous regardons sur 50 ans l’indice des prix, le montant total des ventes et le nombre de ventes, tous rapportés à leur tendance de long terme, le graphique présente un inquiétant déséquilibre entre prix et demande depuis le début des années 2000 : (logements anciens ici) CE.24

Plusieurs facteurs ont contribué à cette forte hausse des prix de l’immobilier depuis 15 ans, en voici quelques uns qui nous semblent importants :

– L’augmentation très forte de l’endettement immobilier des Français :  CE.

– Forte baisse des taux d’emprunts sur cette période :

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Ces facteurs ont fortement soutenu l’immobilier Français sur la période mais semblent tous deux au maximum : les taux d’intérêts sont au plus bas historique et peuvent difficilement descendre encore (par contre une hausse de taux serait un facteur baissier important pour les prix). Même chose pour l’endettement des ménages à l’immobilier : c’était un facteur de soutien important mais il sera difficile d’aller plus haut.

– Subventions sociales : aides au logement
En France plus de 6 millions de ménages reçoivent ces allocations, soit un locataire sur deux. Le montant moyen est de 220 € par mois, le coût d’environ 16 milliards € par an (presque 1% du PIB). D’après les estimations environ 70% de ces subventions ont été absorbées par des hausses de loyer, un exemple très clair ci-dessous lors de la mise en place progressive de la majeure partie de ces aides de 92 à 94 (Paris, puis région Parisienne puis France entière) où l’on voit que le montant des aides se répercute fortement sur le montant des loyers et donc se reportent mécaniquement aussi sur le prix des logements en question. Sur le graphique suivant sont représentées les hausses de loyers des logements dont les locataires sont aidés et en dessous ceux des logements sans aides : 0004

– Niches fiscales :
Ces niches ont pu représenter jusqu’à 60-70% des ventes de logement neuf sur les années Scellier par exemple (coût du seul Scellier pour les finances publiques : 10 milliards € pour les 3 premières années), cela a donc été un soutien gigantesque après la crise 2008-2009. Beaucoup de pays ont choisi de laisser l’immobilier s’ajuster afin de redynamiser ensuite le pouvoir d’achat des ménages, en France il a été choisi de protéger avant tout les propriétaires et promoteurs via ces soutiens financiers colossaux qui ont empêché les prix de s’ajuster comme ils auraient du. Le marché a donc longtemps été soutenu par les investisseurs, motivés par l’avantage fiscal (mais aussi l’image de valeur refuge de l’immobilier durant cette période difficile pour les autres actifs).

Tous ces éléments (subventions sociales, niches fiscales, etc.) créent donc des flux très importants qui viennent empêcher les prix de s’ajuster à leur valeur réelle et plombent les comptes publics : environ 40 milliards € d’argent public sont injectés ainsi chaque année dans l’immobilier (la moitié du déficit Français). Mais cette manne n’est pas prête de s’arrêter tant le risque de crash immobilier et de problèmes sociaux seraient importants si l’Etat venait à réduire le montant de cette perfusion, c’est aussi pour cela que nous ne voyons pas de crash immobilier se profiler en France.

– Sur le manque de logement souvent évoqué : c’est peut être qu’ils ne sont pas toujours au bon endroit (en partie à cause d’investissements fiscaux dans des zones éloignées) et/ou mis sur le marché (volontairement ou pas, certains nécessitant des travaux pour revenir sur le marché). 2,5 millions de logements sont actuellement vacants sur les 33 millions que compte le pays (soit plus de 7% du parc immobilier Français, un demi-million de logements vacants supplémentaires depuis 10 ans).

– Démographie, immigration et divorces : des soutiens haussiers importants ces 15 dernières années, mais qui semblent se retourner depuis peu. Certes l’immigration est toujours importante mais le solde migratoire augmente beaucoup moins vite qu’avant : en cause les départs de plus en plus importants de Français vers l’étranger. Côté démographique le solde naturel augmente moins vite qu’auparavant (la faute à des naissances qui se stabilisent). L’explosion des divorces ces 20 dernières années a considérablement soutenu la demande de logement (locatif notamment) mais même si le nombre de divorces continue d’augmenter c’est à un rythme beaucoup plus faible qu’avant. Ces trois paramètres semblent donc avoir peu de potentiel haussier sur les prix futurs alors qu’ils ont été des facteurs importants dans le passé.

– Valeur refuge : « la pierre c’est du dur, aucun risque » est une phrase tellement entendue qu’on a fini par la croire, au moins en France en tout cas, pas sûr que nos voisins Espagnols ou Irlandais partagent cette vision. L’absence de crash immobilier de grande ampleur en France a favorisé cette croyance. L’immobilier est et reste un actif refuge mais il comporte des risques comme tout autre investissement, l’un des plus importants étant le risque de liquidité : y’a-t-il toujours un acheteur et à quel prix ?

Bien sur la hausse de l’immobilier Parisien est à considérer de manière très différente : nous considérons plus Paris comme étant liée aux prix des grandes métropoles mondiales qu’aux salaires Français. Ainsi, les hausses de prix à Londres, New York ou Tokyo ont un impact sur l’immobilier Parisien, et cela pourrait justifier une partie de l’écart entre la capitale et le reste du pays : beaucoup d’investisseurs étrangers trouvent Paris attractif en comparaison de ces autres villes mondiales, et pas seulement pour le prix.

Il apparait donc qu’une grande partie des facteurs haussiers possibles pour l’immobilier se soit réalisée ces 15 dernières années. Beaucoup d’entre eux semblent être arrivés à un maximum et ne devraient plus être un soutien dans les prochaines années, d’où le début de baisse sur les prix et l’effondrement du nombre de transaction. Nous ne pensons pas que les prix vont baisser fortement pour autant, car une grande partie sera toujours subventionnée comme dit précédemment, cependant la baisse (nécessaire) devrait se poursuivre dans des proportions que nous espérons raisonnables pour le pays.

En conclusion, il est important de gérer votre patrimoine immobilier en appliquant quelques règles simples, valables pour tout autre investissement et que nous appliquons par exemple à la gestion de nos portefeuilles de valeurs mobilières :
– Le cantonnement tout d’abord : quelle est la partie de mon patrimoine qui est investie dans la pierre ? Nous considérons qu’elle ne devrait pas excéder 50%-60% du patrimoine total dans l’idéal (c’est bien sûr juste une indication qu’il convient à chacun d’adapter ou non à son cas particulier, ici nous prenions l’exemple d’un patrimoine conséquent), l’autre grande partie étant le patrimoine financier.
– La diversification et la gestion du risque : sur quelles zones géographiques suis-je exposé ? Uniquement le sud-ouest de la France ? Grandes villes, petites villes ? Récent, ancien ? Locatif, commercial, bureau ? Est-ce uniquement de l’immobilier « direct » ou également un peu d’immobilier « papier » (fonds d’investissements immobilier, plus liquides, comme les OPCI et SCPI) ?

Nous restons à votre entière disposition pour tout renseignement