Plus- value immobilière : les règles du jeu

Bruno le Maire a déclaré que la taxation des plus-values, suite à la cession de la résidence principale était  « une piste de travail ». Il a ajouté que seuls les « très gros biens » seraient concernés, notion plus que subjective…

Nous avons souhaité revenir sur les dispositions actuellement en vigueur.

A ce jour, lorsqu’un contribuable vend sa résidence principale, il est exonéré d’impôt au titre de la plus-value immobilière.

Si cette exonération au titre la résidence principale venait à être supprimée, ce serait un bouleversement fiscal.

Faisons un point sur la plus-value immobilière, qu’elles sont les principales exonérations ? Et comment se calcule cet impôt ?

Outre la résidence principale qui est exonérée, les principaux cas d’exonération sont les suivants :

– Vous ne serez pas soumis à la plus-value si vous détenez un immeuble (au sens large, terrain, appartement, maison etc ..) depuis  plus de 30 ans. (Précision étant ici faite que l’exonération est définitive pour l’impôt sur le revenu, après 22 ans et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.)

– Toutes les cessions dont le prix de vente est inférieur à 15.000 €.

– Vous êtes locataire de votre résidence principale depuis au moins quatre ans, mais vous êtes propriétaire d’un autre bien, si vous le vendez et que vous vous engagez à remployer le fruit de la cession dans les deux ans, dans l’achat de votre résidence principale. (Vous serez exonérés de plus-value). Il doit s’agir pour le contribuable de la première cession d’un logement affecté à l’habitation à compter du 1er février 2012.

-Les personnes titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité, ayant des revenus faibles, non passibles de l’IFI sont également exonérées. En effet, le revenu fiscal de référence du cédant pour l’avant dernière année précédant celle de la vente, doit être inférieur à un certain seuil. A titre d’exemple pour les cessions réalisées en 2019 le seuil est de 10.024 €, pour la première part du quotient familial.

A défaut de bénéficier d’un cas d’exonération, vous serez taxés lors de votre cession à titre onéreux.

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, cette différence est soumise à une imposition après quelques retraitements.

Le prix de vente peut être diminué par diverses charges supportées par le vendeur. Vous pouvez déduire, les diagnostics immobiliers, les frais de mainlevée d’une hypothèque, les frais d’architecte etc…. 

 Le prix d’acquisition peut quant à lui être augmenté des frais d’acte de notaire, des frais d’agence immobilière et des travaux effectués par le propriétaire.

Si vous avez acquis le bien à titre onéreux, vous pouvez opter soit pour un  forfait « frais de notaire et frais d’agence » à 7,5 % , soit pour les frais réels avec production des factures.

Pour les travaux, vous pouvez également opter soit pour un forfait de 15 %, que les travaux aient été réalisés ou non dans la mesure où vous êtes propriétaire depuis au moins 5 ans, soit déduire les frais réels en produisant les factures. Si ces travaux vous ont déjà procuré un avantage fiscal, vous ne pourrez pas les déduire à nouveau.

Si vous avez reçu le bien lors d’une cession à titre gratuit (donation ou succession) vous ne pouvez pas opter pour le forfait des 7,5 %, seule la facture des frais de notaire peut être prise en compte.

A ce stade, vous pouvez soustraire du prix de vente le prix d’acquisition pour obtenir la plus- value brute. Et appliquer ensuite un abattement pour durée de détention.

Vous obtiendrez la plus-value nette à laquelle on « applique » l’impôt.

Le taux d’imposition est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Si la plus-value brute est supérieure à 50.000 €, une taxation supplémentaire sera applicable selon un taux progressif.

La plus-value est calculée et perçue par votre notaire. Ce dernier, vous remettra votre prix de vente diminué de l’impôt de la plus-value.

Enfin, il faut savoir que depuis le 1er janvier 2011, les contribuables doivent reporter la plus-value nette imposable dans la déclaration 2042 case 3VZ, afin que celle-ci soit intégrée  dans leur revenu fiscal de référence.

 En cas de cession exonérée au titre de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale sous condition de remploi, il convient également d’indiquer le montant de la plus-value exonérée en case 3 VW de la déclaration 2012 C.

Nous ne manquerons pas de revenir vers vous sur le sujet, si le gouvernement venait à prendre de nouvelles dispositions sur le sujet.