Projet de Loi de finances 2021 concernant les entreprises : Zoom sur les réévaluations d’actifs et le lease-back.

Dans un contexte économique et sanitaire tout à fait exceptionnel, le projet de loi de finances pour 2021 (PLF) affiche un objectif clair :  la relance de l’activité économique et de l’emploi. C’est pourquoi, des mesures en faveur des entreprises figurent dans le projet. Intéressons-nous plus précisément à la neutralisation des réévaluations d’actifs et au rétablissement temporaire du régime fiscal du lease-back. Attention, à ce jour le projet de Loi est en attente de validation définitive.

La baisse de l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Le taux de l’IS poursuit la baisse entamée en 2018 avec l’objectif de ramener le taux à 25 % en 2022. 

*Le projet de loi prévoit que les TPE/PME et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) dont le chiffre d’affaires (CA) est inférieur à 10 millions d’euros HT, pourront bénéficier du taux réduit IS de 15 % pour les premiers 38 120 € de bénéfices. Cet avantage ne concernait jusqu’alors que les entreprises ne dépassant pas 7.63 millions d’euros de CA.

**La tranche réduite de 15 % est soumise à des conditions précises à respecter (article 3869 et suivants du Code des Impôts).

La neutralisation des réévaluations d’actifs

La réévaluation libre d’actifs, expressément autorisée par l’article L123-18 du Code de commerce, concerne les immobilisations corporelles et financières inscrites au bilan d’une entreprise. Les actifs incorporels (comme le fonds de commerce) en sont expressément exclus.

La réévaluation libre doit obligatoirement porter sur tous les immobilisations corporelles et financières de l’entreprise, il est impossible de ne réévaluer qu’une partie des immobilisations éligibles. Toutefois, lorsque l’entreprise juge que la valeur nette comptable de certaines immobilisations correspond à leur valeur actuelle, il est possible de ne pas tenir compte de celles-ci dans la réévaluation.

Pour pratiquer une réévaluation, il est nécessaire de déterminer la valeur actuelle de chaque immobilisation corporelle ou financière, c’est-à-dire sa valeur d’utilité. L’entreprise doit utiliser les méthodes appropriées. L’évaluation effectuée par l’entreprise est une décision de gestion qui lui est opposable.

L’écart de réévaluation est inscrit parmi les capitaux propres de l’entreprise. En contrepartie, on constate à l’actif une augmentation de la valeur nette comptable des immobilisations réévaluées.

La pratique d’une réévaluation libre est une solution permettant de reconstituer les capitaux propres d’une entreprise.

Au niveau du compte de résultat la plus-value constitue un produit d’exploitation pris en compte dans le calcul du résultat imposable. De quoi dissuader les dirigeants de réaliser l’opération !

C’est pourquoi, le PLF vise à neutraliser les conséquences fiscales des réévaluations d’actifs. Cette faveur ne sera acquise que pour la première opération de réévaluation constatée au terme d’un exercice clos à compter du 31 décembre 2020 jusqu’au 31 décembre 2022.

Concernant les immobilisations amortissables : est prévu un régime d’étalement de l’imposition des écarts de réévaluation (15 ans pour les constructions, plantations, agencements des terrains amortissables et 5 ans pour les autres immobilisations).

La cession d’une immobilisation amortissable entraînera l’imposition immédiate de la fraction de l’écart de réévaluation afférent à ce bien qui n’a pas encore été réintégrée à la date de la cession.

Pour les immobilisations non-amortissables : est prévu un régime de sursis d’imposition des écarts de réévaluation jusqu’à la cession ultérieure de ces biens.

En cas de cession, les provisions constatées ultérieurement en vue de faire face à la dépréciation des immobilisations réévaluées devront être calculées à partir des valeurs non réévaluées.

Un rétablissement temporaire du régime fiscal du lease-back

Le lease-back est un outil de financement qui consiste pour une entreprise à céder à une société de crédit-bail  (leaser) un ou plusieurs biens d’équipement dont elle est propriétaire (bâtiments, véhicules, bureaux..). Le bien sera ensuite repris en location (par l’entreprise vendeuse) pour qu’il puisse être utilisé immédiatement.

Le lease-back est particulièrement bien adaptée aux sociétés financièrement saines en manque de trésorerie.  

La cession de l’actif va générer une plus-value qui se calcule de manière classique :

Montant du refinancement ou prix de cession – la valeur nette comptable du bien

En l’absence de disposition dérogatoire, cette plus-value est imposée en intégralité au titre de l’exercice de cession de l’actif au taux de l’IS (cf 1ère partie).

La LDF 2021 permet d’étaler (sur option) l’imposition de la plus-value de cession sur la durée du contrat de crédit-bail, sans pouvoir excéder 15 ans.


Attention la mesure s’applique :

 – aux immeubles affectés à l’activité économique des entreprises qui recourent à la cession bail (commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole), à l’exclusion des immeubles de placement affectés à des activités de gestion de son propre patrimoine.

– au titre des cessions d’immeubles réalisées à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 30 juin 2023, précédées d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020 et au plus tard le 31 décembre 2022.

Ces mesures permettront d’alléger les conséquences fiscales d’opération permettant l’accroissement du niveau de fonds propres ainsi que la création de trésorerie des entreprises. Dirigeants, nous sommes à votre disposition pour approfondir ces sujets et vous aider à détecter des opportunités de structuration de vos entreprises.