Puis-je disposer de mon patrimoine comme je l’entends ?

Le droit de propriété est un droit ancestral auquel les français sont très attachés. Le souhait de la majorité des français est de devenir propriétaire de sa résidence principale. Selon l’INSEE, la France peine à dépasser la barre des 60 %, alors qu’ils sont plus de 80 % à souhaiter devenir propriétaires.

Pour autant si vous faites partie des 60 %, avez-vous conscience des limites de vos droits de propriété ? Pouvez-vous disposer librement de votre patrimoine et ce pendant votre vie mais aussi à votre décès ?

Bien que propriétaire, les pouvoirs publics peuvent avoir des droits sur votre logement dans la mesure où il y a un intérêt public. Cela peut aller de l’expropriation au simple alignement, en passant par la préemption.

L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique de contraindre un particulier à céder son bien immobilier, moyennant le paiement d’une indemnité. Vous avez surement entendu parler d’expropriation pour construire une autoroute, un train à grande vitesse ou un aéroport.

La procédure d’alignement est moins « confiscatoire ». Elle consiste en un droit de prendre une parcelle de votre terrain souvent quelques mètres carrés, et ce toujours dans l’intérêt public. L’élargissement d’une rue par exemple qui passe deux à trois ou quatre voies.

Sans oublier les divers droits de préemption, lors de la cession d’un bien immobilier, votre commune, ou la Safer peut prétendre à acquérir votre bien, en lieu et place de votre acquéreur. C’est votre notaire qui selon les cas à l’obligation d’informer ces institutions.

L’état dispose d’un arsenal pour limiter vos droits de propriété, mais ce n’est pas le seul, il en est de même de vos voisins.

Avez-vous déjà entendu parler d’usucapion ? Ou de prescription acquisitive ?

Si votre voisin peut justifier d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire d’un bien, pendant trente ans, il en devient le propriétaire.

Cela vous semble improbable ? La réalité est toute autre…les tribunaux débordent d’histoires à ce sujet. A titre d’exemple, une personne clôture une partie d’un terrain qui ne lui appartient pas. Et l’exploite pendant 30 ans sans que le propriétaire n’émette aucune objection. Il en devient alors propriétaire.

Autre exemple, des copropriétaires aménagent des parties communes – toit terrasse, combles, cour commune – au vu et au su du syndicat de copropriété, pour leur propre usage. Ils entretiennent cet espace pendant 30 ans, ils en deviennent propriétaires…etc …

Un autre cas peut se présenter l’enclavement. Une personne n’a aucun accès de chez lui pour rejoindre une route. Dans ce cas le code civil lui octroie un droit « à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Si vous avez « échappé » à tout cela, pensez-vous que vous pouvez librement transmettre votre patrimoine à votre décès ?

La réponse est négative. Si vous avez des enfants ils disposent d’une réserve héréditaire. Une personne en France ne peut pas déshériter ses enfants. Les enfants disposent d’une réserve incompressible qui est de moitié s’il existe un enfant, de deux tiers, s’il existe deux enfants, et trois quarts s’il existe trois enfants ou plus. Cela signifie que cette même personne peut librement disposer de son patrimoine d’une moitié si elle n’a qu’un enfant, d’un tiers si elle en deux et d’un quart si elle en a trois ou plus.

A défaut d’enfant, votre conjoint est réservataire de patrimoine pour un quart en pleine propriété, vous pourrez dans ce cas disposer librement de trois quarts de votre patrimoine.

Karl LAGERFELD célèbre Directeur Artistique de la Maison CHANEL est décédé en début d’année, il avait déclaré à de nombreuses reprises avoir pris des dispositions pour léguer sa fortune à sa chatte birmane « Choupette ». Cette volonté exprimée est-elle réalisable ?

En France, il est interdit de léguer son patrimoine à un animal.

En effet, la législation française ne reconnait pas aux animaux la capacité juridique, qui est l’élément indispensable pour succéder à une personne.

Néanmoins, par testament il est possible de consentir un legs avec charges. Autrement dit, Monsieur LAGERFELD aurait pu léguer l’intégralité de sa fortune à une personne à charge pour elle de s’occuper de « Choupette ».

En conclusion, nous ne sommes pas certains d’être « chez soi » à 100 % lorsqu’on fait l’acquisition d’un bien immobilier. Cependant il n’est pas rare de bénéficier d’une jouissance paisible de son patrimoine.