SCPI et OPCI : l’immobilier en toute liberté

Dans un univers de placements qui subissent les impacts des variations de taux et des bourses mondiales, l’immobilier demeure, pour la plupart des épargnants, la valeur refuge par excellence. Un seul chiffre atteste de cet engouement : l’immobilier représente 67 % du patrimoine total des Français, loin devant l’assurance vie (14,8 %), les valeurs mobilières (12,50 %) et les livrets défiscalisés (5,5%). L’immobilier est aussi le seul investissement possible sans budget, en bénéficiant de l’effet de levier du crédit.

L’immobilier, un investissement et un placement incontournable, donc, qui doit commencer par l’achat de sa résidence principale. C’est un achat de prévoyance : quand on est propriétaire, on dispose d’un toit pour ses vieux jours.

Un outil d’épargne, ensuite, que l’on peut scinder en deux catégories :

L’immobilier en direct, qui nécessite un ticket d’entrée important et qui concerne l’achat d’ancien ou de neuf, en défiscalisation ou pas, le plus souvent dans l’immobilier d’habitation.

“La pierre papier” qui constitue une solution complémentaire ou alternative à la détention immobilière en direct. Ce sont les parts de SCPI et d’OPCI. Leurs accessibilités en font de véritables formules d’épargne qui offrent un couple rendement-risque concurrentiel par rapport aux placements financiers plus traditionnels.

L’immobilier en toute liberté : pas de passage chez le notaire, pas de souci de gestion, ticket d’entrée modéré : Les SCPI et l’OPCI

Le premier avantage des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) tient à leur ticket d’entrée, bien moindre qu’un investissement en direct. A partir de quelques centaines d’euros seulement, on peut détenir sous forme de part, une fraction de capital d’une société qui a pour vocation d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif.

Le second avantage tient à l’accès à différents types d’immobilier, permettant de bien diversifier son patrimoine :

  • les SCPI dites « fiscales » achètent des logements résidentiels en profitant des dispositifs de défiscalisation comme hier le DUFLOT et aujourd’hui le PINEL. Elles sont essentiellement destinées aux investisseurs qui cherchent à investir dans l’immobilier d’habitation tout en réduisant leurs impôts. La rentabilité est la même que celle obtenue par les biens de même type détenus en direct.
  • Les autres appelées SCPI « classiques » ou de « rendement », investissent dans l’immobilier professionnel (murs de boutiques, bureaux, entrepôts, hôtels…) d’ordinaire, fermé aux particuliers. Elles ont l’avantage de miser sur un cycle différent de celui de l’immobilier résidentiel. La rentabilité de ces SCPI avant impôts a été de 4,43 % en 2017.

Autre atout des SCPI, elles vous assurent un revenu régulier en vous reversant, chaque trimestre, une quote-part des loyers encaissés, au prorata des sommes investies qui sont taxées comme des revenus fonciers. Dernier attrait des SCPI, les actifs sont gérés par des professionnels qui en assurent la gestion. Vous êtes ainsi déchargé des tâches inhérentes à un investissement locatif : recherche de biens ou de locataires, travaux de remise en état entre deux occupants, entretien du bien,….

Pour le mode de détention, ceux qui recherchent un revenu régulier, isoleront dans leur compte l’achat de SCPI. Pour ceux qui visent la diversification ou la capitalisation, ils auront intérêt à loger la SCPI dans un contrat d’assurance vie qui va permettre de profiter du régime fiscal plus avantageux de ce contrat.

L’OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier est un fonds immobilier, cousin des sicav, également accessible à partir de 100 €. Son actif doit se trouver composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers, 10 % de liquidités, Le solde étant investi en valeurs mobilières principalement du secteur immobilier.

Ce qui différencie l’OPCI des SCPI est le niveau d’investissement dans l’immobilier : 95 % pour les SCPI, 60 % pour l’OPCI, avec pour l’OPCI, une répartition entre l’immobilier en direct (principalement d’entreprise), les sociétés foncières cotées et les obligations à sous-jacent immobilier.
Autre différence, la liquidité. Dans l’assurance vie, la liquidité des OPCI et SCPI dépend des délais du contrat. En dehors de cette enveloppe, l’OPCI bénéficie d’une meilleure liquidité (de 8 jours à 2 mois) que les SCPI où les offres d’achat et de vente sont dénouées mensuellement dans un carnet d’ordre.

L’OPCI comme les SCPI peuvent répondre à un objectif de complément de revenus. A cet effet, elle trouvera sa place dans le Compte Titres Ordinaire. Pour la diversification comme pour la capitalisation, le cadre fiscal de l’assurance vie est aussi à privilégier.

Voyons maintenant comment sont traités fiscalement et en dehors de l’enveloppe ‘assurance vie, les revenus et les plus-values réalisés par les SCPI et l’OPCI.

Les revenus versés par les SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus calculés sont taxés au même barème d’imposition que les salaires pensions ou retraites.

Rappelons qu’il existe 2 façons de calculer les revenus fonciers à déclarer :

  • Pour les personnes qui perçoivent moins de 15 000 € de recettes brutes annuelles, ils peuvent opter pour le régime du micro foncier. Dans ce cas la taxation ne portera que sur 70 % des sommes perçues (abattement de 30 %). A noter que contrairement au Scellier, le régime Duflot est compatible avec le micro foncier.
  • L’autre façon de déclarer est d’opter pour le régime réel. A la différence du micro foncier, le régime du réel oblige à calculer soi-même son revenu net taxable en déduisant de la somme des loyers encaissées bruts les charges payées (taxe foncière, prime d’assurance, travaux, intérêts d’emprunt, frais de gérance…).

Dans les 2 options, s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

Pour l’OPCI, les revenus font partie de la catégorie des “capitaux mobiliers”. Ils sont dus dès le 1er euros, subissent les prélèvements sociaux et s’ajoute selon le cas aux salaires, pensions ou retraites (les revenus qui relèvent des actions bénéficient d’un abattement de 40 %).

Côté plus-value, c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui s’applique : en cas de vente avant 22 ans, le cédant doit s’acquitter d’une taxe sur la plus-value aux taux de 19 %. L’imposition est dégressive car on applique sur la plus-value un abattement de 6 % de la 5ième à la 21ième année et de 4 % pour la 22ième année. Pour les prélèvements sociaux la durée d’exonération totale est de 30 ans. En deçà, les abattements applicables sont les suivants : 1.65% par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 22ème année, 1.60% la 22ème année et 9 % par année à compter de la 23ème année.

Un point à retenir : Comme les autres biens immobiliers, les SCPI bénéficient d’une exonération pour les ventes qui n’excèdent pas 15 000 €.

Pour l’ OPCI, c’est la fiscalité des cessions de valeurs mobilières la  qui s’applique : la plus-value est taxable dès le 1er euros et vient s’ajouter aux salaires, pensions et retraites.

Modicité du ticket d’entrée, absence de souci de gestion, mutualisation des risques du fait de la multiplicité des emplacements et des locataires, accès à l’immobilier d’entreprise, régularité et immédiateté des loyers, positionnement dans l’enveloppe fiscale de l’assurance vie, les attraits des SCPI et de l’ OPCI sont nombreux. Mais il ne faut toutefois pas perdre de vue, que ces investissements sont exclusivement réservés au long terme. En effet, la valeur de l’immobilier même si elle est moins volatile que celle d’une action, reste fluctuante et, en cas de crise majeure sur le marché de l’immobilier, votre capital ne sera pas à l’abri. Aussi n’envisager ces formules d’épargne qu’une seule fois votre épargne de précaution constituée (livret, PEL, assurance vie en euros) et après en avoir parlé à votre conseiller.

Les experts de l’Espace Conseil Epargne se tiennent également à votre disposition pour répondre à vos questions. Vous pouvez les contacter à l’adresse suivante : espace.conseil.epargne@lefil.com